ضريبتان تمسّان العقار في المملكة، ويكثر الخلط بينهما. منذ ٤ أكتوبر ٢٠٢٠م لم يعد بيع العقار خاضعاً لضريبة القيمة المضافة؛ صار معفى منها، وحلّت محلها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة ٥٪. أما التأجير فبقي على حاله: السكني معفى، والتجاري خاضع لـ ١٥٪. ثم جاء نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/٨٤) وتاريخ ١٩/٣/١٤٤٦هـ، المنشور في أم القرى في ١١ أكتوبر ٢٠٢٤م والنافذ بعد مئة وثمانين يوماً من نشره، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (٠١-٠٣-٢٥) وتاريخ ٢٤/٣/٢٠٢٥م، ليضعا الضريبة على أساس نظامي كامل: إعفاءات محددة، ومسؤولية تضامنية للمشتري، وصلاحية للهيئة في مراجعة القيمة ثلاث سنوات، وعقوبات للتهرب.
هذا المقال خريطة عملية لصاحب المنشأة والمستثمر: أي ضريبة تسري على أي معاملة، ومن يسددها ومتى، وما الإعفاءات التي تهم الشركات تحديداً وشروطها التي تُفقد بسهولة، وما بقي خاضعاً لضريبة القيمة المضافة — مع رقم المادة عند كل حكم.
أولاً: أي ضريبة على أي معاملة؟
القاعدة التي تحسم أغلب الأسئلة: نقل الملكية مجاله ضريبة التصرفات العقارية، والتأجير مجاله ضريبة القيمة المضافة. والجدول التالي يفصّلها:
| المعاملة | ضريبة القيمة المضافة | ضريبة التصرفات العقارية |
|---|---|---|
| بيع عقار أو نقل ملكيته — سكنياً كان أو تجارياً أو زراعياً أو أرضاً فضاء | معفاة (المادة ٣٠/١/أ من لائحة القيمة المضافة) | ٥٪ من إجمالي قيمة التصرف (المادة ٢ من النظام) |
| تأجير عقار سكني | معفاة (المادة ٣٠/١/ب) | لا تسري، ما لم تزد مدة المنفعة على ٥٠ عاماً |
| تأجير عقار تجاري: مكاتب، محلات، مستودعات، أرض | خاضعة ١٥٪ | لا تسري |
| فندق، شقق مفروشة، مأوى مخدوم | خاضعة ١٥٪ — لا يُعد عقاراً سكنياً (المادة ٣٠/٣) | لا تسري |
| نقل منفعة عقار لمدة تزيد على ٥٠ عاماً أو نقلها بشكل دائم | — | خاضعة: يُعد تصرفاً عقارياً، وتُحتسب على القيمة الحالية لحق الانتفاع |
| بيع ٣٠٪ فأكثر من حصص «شركة عقارية» خلال أي ثلاث سنوات | — | خاضعة على نصيب الحصة من القيمة السوقية العادلة لعقارات الشركة |
وتسري ضريبة التصرفات العقارية — بنص المادة ٢ من النظام — أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه وقت التصرف، وسواء شمل التصرف العقار كاملاً أو جزءاً منه مفرزاً أو مشاعاً، وسواء كان منجزاً أو قيد الإنجاز أو على الخارطة، وسواء تم التوثيق أم لم يتم. أما ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري فتُطبَّق متى كان المؤجر مسجلاً في الضريبة أو ملزماً بالتسجيل.
ثانياً: ضريبة التصرفات العقارية — النسبة والوعاء ومن يسدد
- النسبة والوعاء: ٥٪ من إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة، ولا تدخل في الوعاء كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة (المادة ٢/٢). ويخضع التصرف للضريبة مرة واحدة فقط متى تحققت وحدة الأطراف والعقار والقيمة (المادة ٢/٣).
- تاريخ الاستحقاق: تاريخ التصرف، وهو حُكماً تاريخ التوثيق (المادة ٤)؛ وحين لا يوجد توثيق تحدد اللائحة التاريخ بوضع العقار في حيازة المتصرف له أو تاريخ الاتفاق غير المشروط، أيهما أسبق.
- السداد: تُسدد للهيئة في تاريخ التصرف ويجوز قبله (المادة ٥)، ويجب تسجيل التصرف في منصة الهيئة في ذلك التاريخ أو قبله (المادة ١١ من اللائحة). ولا يجوز لكاتب العدل أو الموثق توثيق تصرف لم تُسدد ضريبته (المادة ١٩/٢).
- من المسؤول: المتصرِّف — أي البائع أو من يتم التصرف لمصلحته — هو المسؤول عن السداد (المادة ٧/١)، ويكون المتصرَّف له مسؤولاً بالتضامن معه إذا ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد (المادة ٧/٢). فاتفاق الطرفين على أن يتحمل المشتري الضريبة اتفاق تجاري لا يغيّر المسؤولية النظامية.
- مراجعة القيمة: للهيئة خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف التحقق من القيمة المفصح عنها وإعادة احتساب الضريبة إذا ثبت أنها أقل من حدود القيمة السوقية العادلة، وللهيئة الاستعانة بمقيّم معتمد (المادة ٨). والمعنى العملي: البيع بقيمة منخفضة على الورق لا يُغلق الملف، بل يفتحه لثلاث سنوات.
- الرد: تُرد الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ أو عن تصرف لم يكتمل (المادة ٩)، وتُرد عن التصرف الملغى بالتراضي خلال تسعين يوماً من توثيقه بشرط عدم تغيّر وصف العقار ورد كامل قيمته (المادة ٣/أ/٢١)، ويُقدم طلب الرد خلال اثني عشر شهراً بحسب اللائحة.
ثالثاً: الإعفاءات — ما يهم الشركات تحديداً
تورد المادة ٣ من النظام إحدى وعشرين حالة إعفاء كلي، وتُحيل في ضوابط كل منها إلى اللائحة. ويمكن تجميع أهمها للمنشآت في خمس عائلات:
- إعادة الهيكلة داخل المجموعة: تقديم العقار حصةً عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة (البند ١١)، والتصرف بين شركة وأخرى تملك إحداهما جميع أسهم الأخرى أو حصصها أو بين الشركات والصناديق المملوكة بالكامل للشخص نفسه (البند ١٨)، والتصرف من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق يملكه بالكامل (البند ١٧). وشرط هذه الإعفاءات الحاسم: عدم تغيّر الملكية أو التصرف في الأسهم للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات، وفي حالة الحصة العينية أن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع خارجي معتمد طوال تلك المدة.
- الاندماج والاستحواذ: التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية (البند ١٦).
- السوق المالية: الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة ووحدات صناديق الاستثمار (البند ٩) — مع استثناء تحدده اللائحة حين يُتصرف في ٥٠٪ فأكثر من وحدات الصندوق خلال ثلاث سنوات — وتقديم العقار اشتراكاً عينياً في صندوق استثمار عقاري (البند ١٣).
- التمويل: التصرف المؤقت لاستخدام العقار ضماناً لتمويل ما لم ينفَّذ عليه بنقل دائم (البند ١٤)، وعقود الإجارة المنتهية بالتمليك والمرابحة والتأجير التمويلي التي تخضع للضريبة مرة واحدة على التصرف الأول للجهة التمويلية بحسب اللائحة، والبيع الجبري بأمر محكمة (البند ١٥).
- الأسرة والوقف والجهات العامة: قسمة التركة (البند ١)، والهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة (البند ٧)، وتنفيذ الوصية (البند ٨)، والتصرف دون مقابل لوقف أو جمعية خيرية مرخصة (البندان ٢ و٣)، والتصرف لجهة عامة أو في حالات نزع الملكية (البنود ٤ و٥ و٦)، والتصرف لمطور عقاري مرخص لمشروع بيع على الخارطة (البند ١٩).
وتنبيهان يترتب عليهما مال كثير. الأول: الإخلال بشرط الإعفاء يُعيد الضريبة كاملة؛ فبيع الأسهم المقابلة للحصة العينية قبل انقضاء المدة، أو تغيّر نسبة الملكية في الشركة المتصرَّف لها، يجعل الضريبة مستحقة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخلال بحسب اللائحة، ولا تقيّد الهيئةَ في المطالبة بها مدةُ السنوات الثلاث (المادة ٨/٦). الثاني: المسكن الأول للمواطن ليس من إعفاءات النظام، بل برنامج تتحمل فيه الدولة الضريبة عن مسكن أول بقيمة لا تتجاوز مليون ريال — أي بحد أقصى خمسين ألف ريال — عبر شهادة تُستخرج من منصة سكني.
رابعاً: ضريبة القيمة المضافة — ما الذي بقي خاضعاً؟
نصت المادة ٣٠ من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة — بعد تعديلها في ١ أكتوبر ٢٠٢٠م — على إعفاء توريد العقار «سواء كان سكنياً أو تجارياً أو زراعياً أو أرض فضاء مطورة أو غير مطورة، على سبيل نقل ملكيته أو التصرف به كمالك»، وإعفاء توريد العقار السكني على سبيل التأجير أو الترخيص. والعقار السكني هو مقر أو مكان إقامة مصمم ليشغله البشر بشكل دائم، ويشمل البيوت والشقق والوحدات السكنية ومساكن الطلاب، ولا يشمل الفنادق والنُزل ومساكن الضيوف والاستراحات والمأوى المخدوم وكل مبنى مصمم لإقامة مؤقتة (المادة ٣٠/٢ و٣). فكل ما عدا ذلك — الإيجار التجاري بأنواعه وخدمات الإيواء الفندقي — خاضع للنسبة الأساسية ١٥٪.
والأثر الذي يغيب عن كثيرين هو أثر الإعفاء على ضريبة المدخلات: الضريبة المدفوعة على السلع والخدمات المرتبطة بتوريد معفى لا تُخصم. فعمولة الوسيط العقاري وأتعاب المحامي وتكاليف التسويق المرتبطة ببيع عقار أو بتأجير سكني لا تُسترد ضريبتها، ومن يجمع بين نشاط خاضع ومعفى يطبّق الخصم النسبي وفق المادة ٥١. وثمة استثناء مهم للمطورين: يجوز للمطور العقاري المرخص المستوفي لمعايير القرار الوزاري رقم (١٧٥٤) وتاريخ ١٥/٤/١٤٤٢هـ أن يُعتمد شخصاً مؤهلاً لاسترداد ضريبة المدخلات المدفوعة على توريداته العقارية المعفاة بالبيع، بطلبات شهرية أو ربع سنوية أو سنوية تُقدم خلال ستة أشهر من نهاية الفترة، ولا يشمل الاسترداد العقارات المستخدمة في التأجير، خاضعاً كان أو معفى.
خامساً: أحكام في النظام الجديد تهم الشركات
- الشركة العقارية: بيع الحصص قد يكون بيعاً للعقار. فإذا تصرف شخص أو مجموعة أشخاص في ٣٠٪ فأكثر من حصص شركة أو صندوق أو كيان تزيد القيمة السوقية العادلة لعقاراته على ٥٠٪ من قيمة أصوله، بتصرف واحد أو تصرفات مرتبطة خلال أي ثلاث سنوات، نشأ تصرف عقاري تُحتسب ضريبته على القيمة السوقية العادلة لكل العقارات المملوكة مضروبة في نسبة الحصة المنقولة أو على القيمة المتفق عليها إن كانت أعلى، وتُسدد خلال ثلاثين يوماً بحسب اللائحة.
- الصورية: تُحتسب الضريبة على التصرف الحقيقي لا الصوري أو المستتر (المادة ٦)، ويُعد تقديم مستندات غير صحيحة بقصد التهرب تهرباً ضريبياً يقع على المكلف عبء إثبات انتفاء قصده (المادة ١٤).
- العقوبات (المادة ١٥): غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال الضريبة في حالة التهرب، تشمل من اشترك فيه أو سهّله؛ وغرامة تأخير ٢٪ من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى ٥٠٪، تُضاف إليها ١٪ شهرياً إذا عدّلت الهيئة الضريبة ولم تُسدد بعد ثلاثين يوماً من الإشعار؛ وغرامة لا تزيد على قيمة الضريبة أو خمسين ألف ريال أيهما أكثر لبقية المخالفات.
- السجلات والمعلومات: للهيئة طلب أي معلومة من أي شخص (المادة ١٠)، وتُحفظ سجلات التصرف خمس سنوات بحسب اللائحة.
- الاعتراض (المادة ١٧): تظلّم أمام الهيئة خلال ستين يوماً من الإبلاغ، وتبتّ فيه خلال تسعين يوماً، ثم اعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال ثلاثين يوماً، وإلا صار القرار قطعياً — وهو المسار نفسه الذي شرحناه في مقال الاعتراض أمام لجان الفصل.
سادساً: ستة أخطاء نراها في الشركات
- معاملة ضريبة التصرفات كضريبة مدخلات. هي ليست ضريبة قيمة مضافة ولا تُخصم في الإقرار؛ هي تكلفة تُعالج محاسبياً ضمن تكلفة اقتناء العقار أو مصروف البيع بحسب الحال.
- إيجار تجاري بلا ضريبة. مؤجر مسجل في القيمة المضافة يؤجر مستودعاً أو مكتباً دون تحصيل ١٥٪ لأن «العقار معفى» — الإعفاء للبيع وللسكني فقط.
- إعفاء بلا متابعة. نقل عقار حصةً عينية ثم بيع الأسهم أو تغيير هيكل الملكية قبل انقضاء المدة، أو التوقف عن تدقيق القوائم المالية خلالها؛ فتعود الضريبة كاملة مع غرامات التأخير.
- بيع الحصص دون اختبار الشركة العقارية. صفقة على أسهم شركة أصولها في معظمها عقارات تُعامل كتصرف عقاري إذا بلغت ٣٠٪ خلال ثلاث سنوات.
- خصم ضريبة مدخلات مرتبطة بتوريد معفى. كعمولة الوسيط وأتعاب التسويق لبيع عقار أو لتأجير سكني.
- قيمة على الورق أقل من السوق. تحقق الهيئة خلال ثلاث سنوات بمقيّم معتمد، ويُضاف إلى الفرق غرامة ١٪ شهرياً بعد الإشعار بالتعديل.
أسئلة شائعة
هل يدفع مشتري العقار ضريبة قيمة مضافة ١٥٪ وضريبة تصرفات ٥٪ معاً؟
لا. بيع العقار ونقل ملكيته معفى من ضريبة القيمة المضافة منذ ٤ أكتوبر ٢٠٢٠م بموجب المادة ٣٠ من لائحتها، ويخضع بدلاً من ذلك لضريبة التصرفات العقارية بنسبة ٥٪ من إجمالي قيمة التصرف. ولا تجتمع الضريبتان على نقل الملكية.
من يسدد ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟
المتصرِّف — وهو البائع أو من يتم التصرف لمصلحته — هو المسؤول عن سدادها للهيئة بحسب المادة ٧ من النظام، ويكون المشتري مسؤولاً بالتضامن معه إذا ثبت أنه كان سبباً في عدم السداد. وأي اتفاق بين الطرفين على تحمّل المشتري لها يبقى اتفاقاً تجارياً لا يغير المسؤولية النظامية.
هل الإيجار خاضع لضريبة التصرفات العقارية؟
لا، ما لم يكن نقلاً للمنفعة بشكل دائم أو لمدة تزيد على خمسين عاماً. والإيجار مجاله ضريبة القيمة المضافة: السكني معفى، والتجاري والفندقي خاضع لـ ١٥٪.
متى تُسدد ضريبة التصرفات العقارية؟
في تاريخ التصرف العقاري، وهو حُكماً تاريخ التوثيق، ويجوز سدادها قبله، ويجب تسجيل التصرف في منصة الهيئة في ذلك التاريخ أو قبله. ولا يجوز توثيق تصرف لم تُسدد ضريبته.
هل نقل العقار إلى شركة يملكها صاحبه معفى؟
نعم في الأصل — بحسب البند ١٧ من المادة ٣ — إذا كان الشخص الطبيعي يملك جميع حصص الشركة أو أسهمها، بشرط عدم تغيّر نسبة ملكيته فيها للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات؛ فإن تغيّرت استُحقت الضريبة خلال ثلاثين يوماً من الإخلال.
هل يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على بناء عقار سكني للبيع؟
في الأصل لا، لأن البيع معفى وضريبة المدخلات المرتبطة بتوريد معفى لا تُخصم. لكن المطور العقاري المرخص المستوفي لمعايير القرار الوزاري رقم (١٧٥٤) لعام ١٤٤٢هـ يمكنه التسجيل لدى الهيئة شخصاً مؤهلاً لاسترداد ضريبة المدخلات على توريداته العقارية المعفاة بالبيع، وفق القواعد الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (١٥-٤-٢٢).
كيف نساعدك
في مكتب الموسى والتميمي محاسبون ومراجعون قانونيون نراجع المعاملة العقارية قبل توقيعها لا بعدها: تحديد الضريبة الواجبة وتوثيق أساس القيمة السوقية، واختبار شروط الإعفاء عند إعادة الهيكلة وبناء متابعة لمدة الاحتفاظ، واختبار «الشركة العقارية» قبل بيع الحصص، وضبط معالجة ضريبة المدخلات والخصم النسبي في الإقرار، وإعداد ملف تأهيل المطور العقاري للاسترداد حين يستحق ذلك.
اطّلع على خدمة الزكاة والضرائب · اقرأ أيضاً: الفحص الزكوي والضريبي وكيف تجهّز ملفك · ضريبة الاستقطاع: من يلتزم بها وبأي نسبة · تواصل معنا
المصادر: نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/٨٤) وتاريخ ١٩/٣/١٤٤٦هـ — جريدة أم القرى (المواد ١ إلى ٩ و١٤ و١٥ و١٧ و١٩ و٢٠)؛ اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (٠١-٠٣-٢٥) — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (المواد ٢ و٤ و٥ و٩ و١١)؛ اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة — النسخة العاشرة، أبريل ٢٠٢٥م (المادتان ٣٠ و٥١)؛ القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة — جريدة أم القرى؛ خدمة تحمّل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول — منصة سكني. هذا المقال إرشادي عام ولا يغني عن الاستشارة في الحالة المحددة.
